전주에서 신규 아파트 분양가가 5억~6억 원대에 이르며, 무주택 실수요자들의 선택지가 갈수록 좁아지고 있다.

공급 지연과 전월세 가격 상승이 동시에 이어지면서 주거비 부담이 눈에 띄게 커진 가운데, 덕진구 금암동에서 추진 중인 지역주택조합(지주택) 사업이 시장에서 다시 부각되고 있다. 그러나 국토교통부가 지주택 제도를 대폭 손질하겠다고 밝히면서 기대와 우려가 뒤섞인 분위기다.

전주 부동산 시장은 최근 새 아파트 공급이 정체돼 있고, 분양가는 꾸준히 상승해 실수요자의 선택 폭이 크게 좁아진 상황이다.

이런 흐름 속에서 초기 분담금을 낮출 수 있는 지주택 방식은 다시금 ‘대안형 공급 방식’으로 거론되고 있다. 하지만 제도 개선이 본격화되면 지주택의 구조적 장점이 줄어들 것이라는 전망도 동시에 나온다.

국토부가 발표한 개선안의 핵심은 ‘토지 확보 기준 강화’다. 기존 사용 권원 50% 확보에서 앞으로는 매매계약서 기준 90% 이상 확보(계약금 지급 증빙 포함)로 문턱이 대폭 높아진다.

여기에 지구단위계획 변경을 사전에 의무화하고, 사업 수지분석표 공개를 강화하는 등 사업 전 과정에서 조합의 투명성을 높이는 조치도 포함됐다.

정부는 조합 내 분쟁과 사업 중단을 줄이기 위한 취지라고 설명하지만, 업계에서는 “초기 자금 투입이 늘면서 분양가 인상 압력으로 이어질 수 있다”는 우려도 제기된다.

반대로 금암동 조합처럼 제도 변경 이전에 추진 기반을 상당 부분 갖춘 사업장은 강화된 요건의 직접적인 영향을 상대적으로 덜 받을 것이라는 분석도 나온다.

다만 중장기적으로는 지주택 고유의 가격 경쟁력이 약해질 수 있다는 전망이 우세하다. 일반 분양 대비 가격 메리트가 점차 줄어들 수 있다는 이유에서다.

시장 내에서 지주택에 대한 불신이 여전한 만큼, 금암동 조합이 강조하는 대목은 바로 ‘투명성’이다.

조합 측은 홍보물과 온라인 게시물, 현수막 등을 제작할 때마다 전주시청 관련 부서와 협의를 거쳐 민원을 최소화하고 있다고 밝혔다. 최근 전주시가 실시한 실태조사에서도 지적 사항 없이 마무리된 것으로 알려지며, 기본적인 행정 신뢰는 확보했다는 평가도 나온다.

그럼에도 지주택 사업의 구조적 리스크는 여전히 상존한다. 토지 확보 비율, 금융 조달 구조, 조합 운영의 안정성 등 변수는 많고, 조합원 모집과 토지 매입이 동시에 이뤄지는 특성상 사업 일정이 흔들릴 위험도 적지 않다.

여러 지주택 사업이 중도에 좌초했던 사례들이 반복된 만큼, 정보 공개 수준과 의사결정 투명성이 사업의 성패를 좌우할 핵심 요소로 꼽힌다.

전주 부동산 시장 전반도 불확실성이 커지고 있다. 자재비와 인건비 상승, 신축 공급 지연, 금융시장 경직 등이 복합적으로 영향을 미치면서 실수요자들의 심리는 한층 더 위축된 상태다.

이런 흐름 속에서 초기 부담을 낮출 수 있는 지주택 방식이 다시 관심을 받는 배경이기도 하다.

다만 전문가들은 지주택 참여를 결정할 때 ‘입지·투명성·행정 절차’ 세 가지를 반드시 확인해야 한다고 조언한다.

지역 한 부동산 전문가는 “전주는 신규 공급이 제한적이어서 지주택이 일정 부분 대안이 될 수 있다”면서도 “제도 강화 이후에는 가격 경쟁력이 약해질 가능성이 높아, 조합의 운영 방식과 지자체의 관리·감독이 그 어느 때보다 중요하다”고 강조했다./이강호 기자